هل دفعت ضريبة التصرفات العقارية وكان بإمكانك تجنبها؟ إليك ٤ حالات إعفاء

ملخص سريع

• ضريبة التصرفات العقارية ضريبة تُفرض بنسبة 5% على جميع التصرفات الناقلة لملكية العقار في السعودية، سواء أكانت بيعًا أم هبةً أم تنازلًا أم مقايضةً.

• أرسى نظام ضريبة التصرفات العقارية مبدأ تحمل الدولة لضريبة المسكن الأول، وتُديره هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA).

• النظام يتضمن أكثر من 21 حالة إعفاء، لكن أربعًا منها يغفل عنها كثير من المتعاملين بالعقار رغم أنها الأكثر انطباقًا على معاملاتهم اليومية.

• دفع الضريبة دون التحقق من أهلية الإعفاء يعني خسارة مبالغ قد تبلغ 50,000 ريال في حالة المسكن الأول، وأكثر من ذلك في تصرفات أخرى.

• التقدم بطلب إعفاء ضريبة التصرفات العقارية يتم إلكترونيًا عبر بوابة ZATCA أو منصة سكني، قبل إتمام الإفراغ لدى كاتب العدل.

ما هي ضريبة التصرفات العقارية وكيف تُحتسب؟

ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة غير مباشرة تُفرض بنسبة 5% من إجمالي قيمة التصرف العقاري، وتشمل الأرض وما يُشيد عليها من مبانٍ ومنشآت، بصرف النظر عن حالة العقار أو استخدامه وقت التصرف، وتُفرض هذه الضريبة سواء أكان التصرف موثقًا أم غير موثق، مما يجعل الإفلات منها دون مسوغ نظامي أمرًا مستحيلًا من الناحية العملية.

آلية الاحتساب مباشرة: تُضرب قيمة التصرف العقاري المتفق عليها (أو القيمة السوقية أيهما أعلى) في نسبة 5%، ويسدد المبلغ الناتج عبر منظومة سداد لإصدار رقم مرجعي، قبل استكمال إجراءات نقل الملكية لدى كاتب العدل أو عبر منصة الإفراغ الإلكتروني في وزارة العدل.

المسؤول الأصيل عن السداد هو المتصرف (البائع)، وإن كان يجوز للطرفين الاتفاق على من يتحمل التكلفة، إلا أن البائع يبقى ملزمًا أمام الهيئة بصرف النظر عن أي اتفاق داخلي.

لماذا يغفل كثيرون عن حالات الإعفاء؟

السبب بسيط: غالبية المتعاملين بالعقار يعلمون أن ضريبة التصرفات العقارية 5% مستحقة على معاملاتهم، لكنهم لا يعلمون أن النظام يُعفي عشرين حالة أو أكثر من هذه الضريبة كليًا أو جزئيًا، وفي غياب الاستشارة القانونية المسبقة، يدفع كثيرون ضريبة كان بإمكانهم تجنّبها قانونًا، أو يفوّتون إجراء إثبات الإعفاء في الوقت المناسب، فيضطرون لاحقًا إلى مسار الاسترداد الذي يستغرق وقتًا وجهدًا إضافيين.

فيما يلي تفصيل لأبرز أربع حالات إعفاء من ضريبة التصرفات العقارية يجهلها كثيرون، مع الشروط الدقيقة لكل حالة.

الحالة الأولى — إعفاء المسكن الأول للمواطن السعودي

بموجب أمر ملكي، تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية عن المسكن الأول للمواطن السعودي، وذلك بحد أقصى مليون ريال سعودي من قيمة العقار، أي بما يعادل 50,000 ريال كحد أقصى للإعفاء (5% × 1,000,000)، وفي حال تجاوزت قيمة المسكن مليون ريال، يتحمل المواطن ضريبة الجزء الزائد فحسب.

شروط الإعفاء ومستنداته

تنطبق هذه الحالة من إعفاء ضريبة المسكن الأول وفق الشروط الآتية:

• أن يكون المشتري سعودي الجنسية.

• أن يكون العقار المُشترى هو المسكن الأول للمشتري، وألا يكون سبق له تسجيل عقار سكني باسمه.

• أن يكون العقار وحدة سكنية جاهزة (شقة، فيلا، دوبلكس أو ما شابهها)، لا أرضًا فضاء.

• ألا تتجاوز قيمة المسكن مليون ريال للاستفادة من الإعفاء الكامل.

إجراء الإعفاء: يُصدر المشتري شهادة تحمل ضريبة التصرفات العقارية عبر منصة سكني الإلكترونية، ثم يُقدمها للبائع لاستخدامها أثناء إجراءات الإفراغ في بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، يتحقق النظام آليًا من أهلية المشتري، ويُسقط مبلغ الإعفاء فورًا.

ماذا لو تم دفع الضريبة قبل استخراج الشهادة؟

يحق للمواطن استرداد الضريبة المدفوعة إذا أثبت لاحقًا أن المسكن هو أوله، وذلك بتقديم الطلب لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك مع شهادة المسكن الأول، الاسترداد بحد أقصى 50,000 ريال.

الحالة الثانية — الهبة العقارية للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة 

تُعد هذه الحالة من أكثر حالات إعفاء ضريبة التصرفات العقارية التباسًا، إذ كثيرًا ما يُفاجأ الواهب أو الموهوب له بمطالبة ضريبية رغم أن التصرف هبة لا بيعًا، وفق المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية الصادرة بقرار الهيئة رقم (01-03-25)، تُعفى الهبة العقارية الموثقة لدى الجهة المختصة إذا كانت موجهة إلى:

• الزوج أو الزوجة.

• أقارب الدرجة الأولى: الوالدان (الأب والأم)، والأجداد وإن علوا.

• أقارب الدرجة الثانية: الأبناء والبنات المباشرون، والأحفاد وإن نزلوا.

• أقارب الدرجة الثالثة: الإخوة والأخوات (أشقاء أو لأب أو لأم)، وأولادهم، وأولاد أولادهم.

ويشترط لسريان الإعفاء ألا يُعيد الموهوب له التصرف في العقار بالهبة لشخص لم يكن سيندرج ضمن هذا الإعفاء لو وهبه الواهب الأول مباشرةً، وذلك لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توثيق الهبة.

هل الهبة للإخوة والأخوات معفاة؟

خلافاً لما كان شائعاً قبل اللائحة المحدثة، فإن هبة العقار للإخوة والأخوات مشمولة بالإعفاء وفق المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية الصادرة بقرار الهيئة رقم (01-03-25)، إذ وسّعت اللائحة نطاق الإعفاء ليشمل الأقارب حتى الدرجة الثالثة — وهم يشملون الإخوة والأخوات وأولادهم وأولاد أولادهم. 

غير أن الإعفاء مشروط بألا يُعيد الموهوب له التصرف في العقار بالهبة لشخص كان سيخضع للضريبة لو وهبه الواهب الأول مباشرةً، وذلك لمدة ثلاث سنوات من تاريخ توثيق الهبة.

ما الذي تحتاجه لإثبات الإعفاء في حالة الهبة؟

توثيق صلة القرابة شرط جوهري لقبول طلب الإعفاء، ويتم ذلك عادةً عبر وثائق الأحوال المدنية، مع إرفاقها بطلب الإعفاء في بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، في حال ثبت لاحقًا أن الهبة كانت صورية لا حقيقية، تُفرض الضريبة الأصلية بنسبة 5% كاملة، وقد تصل الغرامة إلى ثلاثة أمثال قيمة الضريبة محل التهرب إذا ثبت القصد الجنائي وفق المادة 15/1 من النظام.

الحالة الثالثة — قسمة الميراث والوصية الشرعية

تُعفى تصرفات انتقال ملكية العقار بالميراث من ضريبة التصرفات العقارية كليًا، وذلك في حالتين:

أولًا — انتقال الملكية من المتوفى إلى ورثته الشرعيين: يشمل ذلك تسجيل العقارات المورثة باسم الورثة وفق أنصبتهم الشرعية المقررة.

ثانيًا — قسمة العقارات المشاعة بين الورثة أنفسهم: حين يرغب الورثة في إنهاء الشيوع وتوزيع العقارات بينهم وفق اتفاق أو حكم قضائي، يُعفى هذا التصرف من الضريبة بشرط أن تكون القسمة متوافقة مع الأنصبة الشرعية الثابتة، لا تصرفًا يتضمن تبادلًا بمقابل خارج نطاق التركة.

الوصية الشرعية الموثقة

تُعفى كذلك التصرفات العقارية المُنفذة تنفيذًا لوصية شرعية موثقة لدى الجهة المختصة، وذلك وفق المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية، ويُلاحظ أن هذا الإعفاء الضريبي مشروط بصحة الوصية ذاتها من الناحية الشرعية والنظامية، إذ إن الوصية غير المستوفية لشروطها الشرعية لا تكون موثقة أصلاً من قِبل الجهات المختصة.

تنبيه قانوني مهم

حتى في حالات الميراث المعفاة، تستوجب الإجراءات تقديم وثائق الإثبات (صك حصر الإرث، وثائق الأحوال المدنية، إثبات الوصية) عبر بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل إتمام نقل الملكية، الإغفال عن هذه الإجراءات قد يؤدي إلى تأخير الإفراغ أو إلى مطالبة ضريبية قابلة للطعن لكنها تستنزف وقتًا وتكلفة.

الحالة الرابعة — المعاملات ضمن عقود التمويل العقاري

حين يشتري المواطن مسكنًا عبر تمويل بنكي بعقد إجارة منتهية بالتمليك، يتضمن العقد تقنيًا نقلين للملكية: الأول من البائع إلى البنك، والثاني من البنك إلى المشتري عند اكتمال السداد، وللحيلولة دون الازدواج الضريبي على التصرف ذاته، يُعفي النظام هذه المعاملات الوسيطة.

ما الذي يشمله الإعفاء تحديدًا؟

يشمل إعفاء ضريبة التصرفات العقارية في سياق التمويل العقاري:

• نقل الملكية من البائع إلى الجهة التمويلية (البنك أو شركة التمويل) ضمن عقد الإجارة المنتهية بالتمليك.

• نقل الملكية من الجهة التمويلية إلى المشتري عند اكتمال السداد.

• بعض حالات إعادة التمويل (نقل الملكية بين ممولين لنفس العقار).

والهدف من هذا الإعفاء جعل التمويل العقاري أداةً ميسّرة لا عبئًا ضريبيًا إضافيًا على المشتري الذي يُجري نفس الصفقة لكن عبر وسيط تمويلي.

تنبيه: إعفاء المسكن الأول والتمويل العقاري

وفق بيانات منصة سكني الرسمية، لا يحق للمشتري الجمع بين إعفاء المسكن الأول وحصوله على قرض عقاري في بعض الصياغات التنظيمية، هذه النقطة تحديدًا تستوجب التحقق منها بدقة مع الجهة التمويلية أو محامٍ متخصص قبل إتمام صفقة التمويل، إذ إن التغييرات التنظيمية في هذا الجانب متواترة.

ما الذي لا يُعفى من ضريبة التصرفات العقارية؟

لتفادي الوقوع في أخطاء شائعة، هذه أبرز الحالات التي يظنها كثيرون معفاة وهي ليست كذلك:

• شراء أرض لبناء مسكن: الأراضي الفضاء تخضع للضريبة حتى لو كان الغرض منها بناء المسكن الأول.

• المقايضة العقارية: يُعامل كل طرف كبائع ومشتري، وتُفرض الضريبة على قيمة كل عقار.

• بيع العقار الثاني أو الاستثماري: حتى للأبناء بسعر رمزي، ما لم تستوفِ المعاملة شروط الهبة المعفاة.

• الهبة لأبناء العمومة والخؤولة وسائر الأقارب من الدرجة الرابعة فما فوق، إذ يقف الإعفاء عند حدود الدرجة الثالثة.

• نقل الملكية بين الشركاء في منشأة تجارية خارج حالات الاندماج أو التقسيم الرسمية.

كيف تتقدم بطلب إعفاء ضريبة التصرفات العقارية؟

الإجراء موحد إلكترونيًا، ويمر عبر الخطوات الآتية:

1. الدخول إلى بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك وتسجيل التصرف العقاري.

2. تحديد نوع التصرف (بيع، هبة، ميراث، تمويل).

3. اختيار سبب الإعفاء من قائمة الخيارات المتاحة في المنظومة.

4. إرفاق المستندات الداعمة (شهادة المسكن الأول من سكني، وثائق القرابة، إثبات الميراث، وما يقتضيه نوع الإعفاء).

5. التحقق الآلي من الأهلية من قِبل الهيئة، وإسقاط قيمة الإعفاء أو إصدار فاتورة بالمبلغ المتبقي.

6. استكمال إجراءات الإفراغ لدى كاتب العدل أو عبر منصة الإفراغ الإلكتروني بعد سداد ما يستحق.

المخاطر القانونية لطلب إعفاء غير مستحق

في حال ثبت لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك أن التصرف لم يكن يستحق الإعفاء المطلوب، كالهبة الصورية التي تخفي في حقيقتها بيعًا بمقابل، تترتب على ذلك تبعات جسيمة:

• فرض الضريبة الأصلية بنسبة 5% كاملة.
  في حال المخالفة العادية (تقديم بيانات غير صحيحة دون ثبوت قصد التهرب): غرامة لا تزيد على قيمة الضريبة المستحقة أو خمسين ألف ريال، أيهما أكثر، وذلك وفق المادة 15/3 من النظام.

• في حال ثبوت التهرب الضريبي: غرامة لا تتجاوز ثلاثة أمثال قيمة الضريبة محل التهرب وفق المادة 15/1 من النظام، وتسري العقوبة ذاتها على كل من يثبت اشتراكه في التهرب أو مساعدته عليه أو تسهيله.

• إمكانية الطعن في الإعفاءات السابقة إذا تبيّن نمط من التهرب.

وهذا ما يجعل الاستشارة القانونية المسبقة ضرورة لا ترفًا، لا سيما في التصرفات العقارية ذات القيم المرتفعة.

متى تحتاج إلى استشارة قانونية متخصصة؟

• إذا كنت تنوي هبة عقار لأحد أقاربك وغير متأكد هل تقع القرابة ضمن نطاق الإعفاء.

• إذا كنت أحد الورثة وتريد تسجيل عقارات المتوفى أو قسمتها بين الورثة وتحتاج إلى تحديد الإجراءات الصحيحة.

• إذا كنت تشتري مسكنك الأول وتريد التأكد من الأهلية للإعفاء قبل إتمام الصفقة.

• إذا كانت قيمة التصرف مرتفعة وتحتاج إلى مراجعة قانونية للتحقق من انطباق أي من حالات الإعفاء.

• إذا دفعت الضريبة دون التحقق من أهليتك للإعفاء وتريد معرفة خيارات الاسترداد.

الخاتمة

ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% التزام نظامي لا مفر منه في معظم التصرفات العقارية داخل المملكة، غير أن النظام أتاح استثناءات واسعة تشمل المسكن الأول للمواطن، وهبة العقار للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة (بما فيهم الإخوة وأولادهم)، وتصرفات الميراث والوصية الشرعية الموثقة، والمعاملات ضمن عقود التمويل العقاري، من يُقدم على التصرف في عقار دون التحقق من أهليته لأي من هذه الإعفاءات يخاطر بدفع ضريبة كان بإمكانه توفيرها قانونًا، وربما لن يعرف ذلك إلا بعد أن يفوت الأوان.

تواصل مع نصر البركاتي للمحاماة

تمتلك شركة نصر البركاتي للمحاماة إرثًا قانونيًا يمتد لأكثر من ستين عامًا، ويضم فريقًا متخصصًا في القطاع العقاري والمسائل الضريبية المرتبطة بالتصرفات العقارية، مع فروع تمتد من مكة المكرمة إلى الرياض، إذا كنت على وشك إتمام صفقة عقارية وتريد التأكد من أهليتك لأي من حالات الإعفاء، أو كنت تحتاج إلى مراجعة قانونية لوضعك الضريبي قبل الإفراغ، فإن فريقنا القانوني المتخصص جاهز لتقديم الدعم اللازم.

تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية متخصصة

الأسئلة الشائعة

هل ضريبة التصرفات العقارية مختلفة عن ضريبة القيمة المضافة؟

نعم، هما ضريبتان مستقلتان تمامًا، ضريبة التصرفات العقارية (5%) تُفرض على كل تصرف ناقل لملكية العقار، وتُديرها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، أما ضريبة القيمة المضافة (15%) فتُطبق على السلع والخدمات بشكل عام، وكانت في السابق تشمل العقارات قبل أن يحلّ محلها نظام ضريبة التصرفات العقارية اعتبارًا من أكتوبر 2020.

كم يبلغ الحد الأقصى لإعفاء المسكن الأول؟

تتحمل الدولة ضريبة المسكن الأول بحد أقصى مليون ريال من قيمة العقار، أي ما يعادل 50,000 ريال كحد أقصى للإعفاء (5% × 1,000,000)، إذا تجاوزت قيمة المسكن مليون ريال، يتحمل المواطن ضريبة الجزء الزائد فحسب.

هل تشمل الهبة المعفاة من الضريبة الإخوة والأخوات؟

نعم، وفق المادة الثالثة من اللائحة التنفيذية المحدثة (قرار 01-03-25)، يشمل الإعفاء الأقارب حتى الدرجة الثالثة، وهم يشملون الإخوة والأخوات وأولادهم وأولاد أولادهم، إضافةً إلى الزوج أو الزوجة وأقارب الدرجة الأولى والثانية.

هل يُعفى شراء الأرض لبناء المسكن الأول من الضريبة؟

لا، إعفاء المسكن الأول يُطبَّق حصرًا على الوحدات السكنية الجاهزة (شقة، فيلا، دوبلكس)، شراء الأراضي الفضاء يخضع لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% حتى لو كان الغرض منها البناء الذاتي للسكن.

من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية: البائع أم المشتري؟

المسؤول الأصيل أمام هيئة الزكاة والضريبة والجمارك هو المتصرف (البائع)، لكن يجوز للطرفين الاتفاق داخليًا على من يتحمل تكلفتها، شريطة أن يبقى البائع ملتزمًا بالسداد أمام الهيئة بصرف النظر عن هذا الاتفاق.

ماذا يحدث إذا طالبت بإعفاء وتبين لاحقًا أنك غير مستحق له؟

تُفرض الضريبة الأصلية (5%) كاملة، ويُميّز النظام في المادة 15 بين حالتين: المخالفة العادية (تقديم بيانات غير صحيحة دون ثبوت قصد التهرب) وعقوبتها غرامة لا تزيد على قيمة الضريبة المستحقة أو خمسين ألف ريال أيهما أكثر؛ وحالة التهرب الضريبي الصريح وعقوبتها غرامة لا تتجاوز ثلاثة أمثال قيمة الضريبة محل التهرب، وهذا يجعل التحقق من الأهلية قبل التقدم بطلب الإعفاء ضرورة لا خيارًا.

كيف أسترد الضريبة إذا دفعتها وتبيّن أنني مستحق لإعفاء المسكن الأول؟

يمكن التقدم بطلب الاسترداد عبر هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بعد استخراج شهادة المسكن الأول من منصة سكني وإرفاقها بما يُثبت السداد المسبق، الاسترداد بحد أقصى 50,000 ريال.

عنوان الميتا 

إعفاء ضريبة التصرفات العقارية: 4 حالات يجهلها كثيرون

وصف الميتا 

تعرّف على أبرز 4 حالات إعفاء من ضريبة التصرفات العقارية 5% في السعودية: المسكن الأول، الهبة، الميراث، والتمويل، مع شروط كل حالة وفق اللائحة المحدثة 2025.

الكلمات المفتاحية

الكلمة المفتاحية الرئيسية: إعفاء ضريبة التصرفات العقارية

Previous Article

Next Article